Nell’edificio condominiale è possibile esercitare l’attività di bed and breakfast, purchè si sia in possesso delle previste autorizzazioni amministrative, e sempre che l’attività non dia luogo ad immissioni superiori alla normale tollerabilità o al reato di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone. La Corte Costituzionale infatti ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del 4 comma dell’art.45 della legge regionale della Lombardia n.15/2007, la quale stabiliva che l’attività di bed and breakfast nel Condominio poteva essere esercitata solo previa autorizzazione condominiale. La motivazione di detta pronuncia sta nel fatto che l’assemblea non può imporre limitazioni alla proprietà dei singoli condomini, a meno che queste non siano state accettate nei singoli atti di acquisto oppure tramite regolamento condominiale. A proposito del regolamento la Corte di Cassazione non ha ritenuto che l’attività di bed and breakfast fosse incompatibile con la clausola inserita nel medesimo che prevede l’uso esclusivo delle unità immobiliari come private abitazioni. Così ha ribadito anche il Tribunale di Verona che ha specificato che l’attività di B&B di fatto non è nient’altro che un utilizzo “para familiare” dei locali, anche se gestiti da un’impresa commerciale. Il Tribunale di Roma ha seguito tale ragionamento statuendo che il medesimo vada applicato anche quando nel regolamento condominiale vi è il divieto di destinare i locali ad attività alberghiera o di pensione. Dunque la presenza nel regolamento condominiale di aprire una struttura ricettiva, non esclude la possibilità di aprire un Bed & Breakfast proprio perché si tratta di un’attività ricettiva svolta senza carattere di continuità e con una serie di limitazioni. E’ comunque opportuno che chi voglia aprirne uno comunichi le proprie intenzione all’ assemblea condominiale, in modo da operare all’insegna della massima trasparenza e per evitare che possano insorgere in seguito dei reclami da parte di altri condomini. Oltre a questi aspetti di carattere prettamente condominiale, chi intende aprire un Bed & Breakfast deve ovviamente rivolgersi a un commercialista affinché l’attività venga svolta nel pieno rispetto delle leggi anche dal punto di vista societario e fiscale. L’unico caso in cui un Bed & Breakfast non può essere aperto in condominio è quando nel regolamento viene espressamente indicato tra le destinazioni d’uso vietate il B&B. Anche in questo caso, ad ogni modo, non può essere esclusa l’eventualità che la struttura ricettiva possa comunque essere aperta a seguito di una modifica del regolamento contrattuale condominiale in cui i condomini danno il loro assenso all’avviamento di questo tipo di attività in condominio. Infine va chiarito che il Tribunale di Roma ha statuito che chi gestisce un bed and breakfast non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà. Difatti, la maggiorazione degli oneri non trova nel continuo “via vai” dei clienti una valida giustificazione. Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell’esercizio commerciale, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri.
Articolo di Studio Legale Arosio Doni – Monza
