Condominio – le “spese personali” e il loro addebito al condomino
Un tema spesso ricorrente nell’“universo condominio” è quelle delle c.d. “spese personali”. Di quelle voci di costo, cioè, che sostiene il condominio, ma che sono riconducibili – in maniera più o meno diretta, più o meno fondata – al singolo condomino.
A tale riguardo, la confusione regna – anche sul piano pratico, operativo e concreto – sovrana e porta spesso i condominii a commettere errori grossolani
I termini della questione
In ogni edificio succede che il condominio si faccia concretamente carico di alcune spese, salvo poi ritenere che le stesse siano riconducibili a questo o a quello specifico condomino e voler, quindi, recuperare dal medesimo quanto sborsato.
Un esempio concreto aiuterà a capire meglio:
• il condomino Rossi è moroso, avendo omesso il versamento della seconda rata delle spese relative al preventivo approvato;
• un primo sollecito di pagamento, formulato dall’amministratore e trasmesso via e-mail (e, quindi, senza esborsi), non ha sortito alcun effetto;
• l’amministratore decide di far intervenire il legale di fiducia del condominio e gli chiede di trasmettere al condomino Rossi, a mezzo lettera raccomandata A.R., una diffida ad adempiere;
• all’esito della raccomandata del legale, il Sig. Rossi versa nelle casse del condominio quanto dovuto;
• il condominio riceve – e paga – la parcella dell’avvocato come sopra incaricato, e quindi sborsa la cifra di € X;
• l’amministratore, ritenendo che l’esborso di € X sia diretta conseguenza del comportamento del Sig. Rossi e che, pertanto, comportamento ed esborso siano legati da un diretto nesso di causalità, inserisce la somma di € X nel rendiconto condominiale sotto la voce “spese personali” del condomino Rossi;
• l’assemblea approva tale rendiconto e il relativo riparto, con ciò ponendo a carico del condomino Rossi l’esborso di € X.
Questa è una situazione che, a scapito della sua “normalità” [nell’accezione di “frequente ricorrenza”], appare sbagliata e può costituire fonte di criticità in condominio.
La questione delle “spese personali” può e deve essere affrontata su due piani diversi e separati, benché connessi: il piano contabile e il piano giuridico.
Il “piano” contabile
Sul piano contabile, l’inserimento di una voce di “spesa personale” nel rendiconto condominiale è normale, comprensibile e, per certi aspetti, anche doveroso.
In effetti, l’amministratore deve – anche in ragione e alla luce dell’obbligo di “far transitare le somme (…) a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio” di cui all’art. 1129, settimo comma, cod. civ. – tenere conto e traccia di tutte le uscite del condominio e quindi anche di quelle riferibili (e forse addebitabili) al singolo condomino.
Nell’esempio di cui sopra: se dalle casse del condominio esce l’importo di € X per pagare la parcella del legale incaricato della diffida al Sig. Rossi, è giusto che l’amministratore registri tale uscita in contabilità e ne dia, quindi, ragione nel rendiconto.
Il “piano” giuridico
Il discorso diventa assai meno facile, meno “lineare” e più “scivoloso” quando si passa ad esaminare la questione sul piano giuridico. Il rischio di una delibera nulla, infatti, è – per così dire – in agguato dietro il primo angolo.
La nullità della delibera che approva il rendiconto e il relativo piano di riparto non attiene tanto alla prima parte e cioè all’approvazione del rendiconto che contiene la voce di spesa “personale”: in fondo, le uscite sono uscite e – lo si è visto poc’anzi – è anche corretto che l’amministratore ne dia conto. Com’è giusto che l’assemblea prenda atto dell’esborso e “approvi” il suo inserimento nel rendiconto.
La nullità in questione riguarda più che altro la seconda parte e cioè l’approvazione del piano di riparto. E’, infatti, con questa delibera che l’assemblea pone a carico del Sig. Rossi la “spesa personale” ed è in forza di questo riparto – l’art. 63 disp. att. cod. civ. parla della “riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea” – che l’amministratore agisce per recuperare il credito.
A tale riguardo ci si deve rifare al cristallino insegnamento della Suprema Corte a Sezioni Unite, la quale – si parla della sentenza 7.3.2005 n. 4806 – ha chiaramente individuato come nulle tutte le delibere il cui oggetto “non rientra nella competenza dell’assemblea” e tutte le delibere “che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.
Questo concetto può essere espresso – per una maggiore aderenza alla fattispecie dell’esempio – anche così: le delibere, le quali pongano a carico del singolo condomino una spesa, a cui il condomino stesso non è tenuto ex artt. 1118, terzo comma, e 1123, primo comma, cod. civ., sono nulle.
Oltre alla già evocata sentenza Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806 meritano di essere citate Cass. 21.9.2017 n. 21965 e la pronuncia del Tribunale di Milano 27.4.2016 n. 5195 (in Arch. Locazioni 2016, 4, 413) [secondo cui “E’ affetta da nullità la delibera con cui l’assemblea condominiale – esercitando un potere di c.d. autodichla – approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall’art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall’art. 1135 c.c.”].
La questione, in ultima analisi, può anche essere riassunta così:
• senza il consenso diretto ed esplicito del singolo condomino interessato, l’assemblea non può addebitare a un singolo condomino una spesa che ritiene “personale” di quest’ultimo;
• la delibera che, in assenza di tale consenso diretto ed esplicito, lo facesse sarebbe affetta da nullità.
Cass. 21.9.2017 n. 21965 e una specifica forma di nullità in tema di spese
E’ interessante soffermarsi su uno specifico aspetto della nullità dell’addebito delle spese personali, come tenuto in considerazione e preso in esame da Cass. 21.9.2017 n. 21965.
Nella sua parte motiva, tale pronuncia, esaminando la sentenza di Corte d’Appello che era stata impugnata e richiamando il “consolidato indirizzo interpretativo” della stessa Cassazione [si veda Cass. SS.UU. 30.12.1999 n. 943], ha, in buona sostanza, statuito quanto segue:
• l’addebito di spese personali potrebbe avvenire solo in forza di un regolamento condominiale di natura contrattuale che lo consentisse;
• se il regolamento condominiale, pur di natura contrattuale, non contenesse una clausola in tal senso, allora sarebbe necessario procedere alla modifica del regolamento stesso;
• tale modifica sarebbe valida se – e solo se – venisse approvata dalla compagine condominiale all’unanimità [100% dei condomini e 1.000/1.000] e se detta volontà dei condomini fosse manifestata “in forma scritta”.
Ne viene, quindi, che ben difficilmente una “normale” delibera assembleare potrà essere “letta” come una modifica del regolamento condominiale di natura contrattuale nel senso di introdurre la facoltà del condominio di addebitare ai condomini “spese personali”.
avv. Marco RIBALDONE
