Tre famiglie su quattro vivono in una casa di proprietà. Questo, in sintesi, il dato saliente che emerge dalla settima edizione di “Gli Immobili in Italia” di Entrate-Mef-Sogei. Una dettagliata indagine sullo stato e le caratteristiche del patrimonio immobiliare del Belpaese dalla quale si evince che il 60% dei 57 milioni di immobili di proprietà di persone fisiche viene utilizzato come abitazione principale o pertinenza. Secondo i dati indicati dai contribuenti nelle dichiarazioni dei redditi, infatti, circa il 34,2% degli immobili, pari a 19,5 milioni di unità, sono abitazioni principali, cui si somma un ulteriore 23,3% relativo alle pertinenze (cantine, soffitte, box o posti auto), circa 13,3 milioni di unità. Ipotizzando che a ogni abitazione principale corrisponda un nucleo familiare, risulta che il 75,2% delle famiglie risiede in abitazioni di proprietà. Gli immobili dati in locazione sono circa 6 milioni (10%), mentre 6,2 milioni (11%) sono quelli lasciati a disposizione. Infine, ammontano a circa 1,2 milioni, poco più del 2% del totale, gli immobili concessi in uso gratuito a familiari o ad altri comproprietari. Per quanto riguarda la distribuzione per aree territoriali, al Sud sono utilizzate come abitazione principale il 53,5% del totale delle abitazioni delle persone fisiche, al Nord e al Centro la quota è più elevata, rispettivamente 56,8% e 58,5%.
Dunque, uno stock immobiliare imponente che – dati del 2016 – vale complessivamente 6.004,4 miliardi, in leggero calo rispetto al 2015 (6.096,9 miliardi). Di questi, circa il 92%, pari a 5.526 miliardi si riferisce alle abitazioni e relative pertinenze di proprietà delle persone fisiche. Indipendentemente da chi sia il soggetto proprietario, poco meno del 50% del valore residenziale nazionale è concentrato al Nord, mentre il restante 50% è diviso tra l’area del Centro e l’area del Sud e delle Isole. Il patrimonio immobiliare residenziale più alto è in Lombardia (1.006,2 miliardi) e Lazio (761,8 miliardi).
Venendo poi al valore medio delle singole unità immobiliari, si scopre che – sempre nel 2016 – un’abitazione in Italia vale mediamente 162 mila euro, con un valore unitario di 1.385 €/m2, in diminuzione dell’1,8% rispetto al 2015. Cali superiori al 3% si osservano nel Lazio, in Liguria e nelle Marche, in Toscana i valori perdono il 2,9% mentre per Veneto e Abruzzo la flessione è del 2,5%. Sotto il 2% il calo nelle restanti regioni. Fanno eccezione solo la Lombardia, in cui il valore delle case è rimasto stabile, e il Trentino-Alto Adige, unica regione a segnare un aumento del valore medio, +0,8%. La superficie media di un’abitazione in Italia, calcolata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, è circa 117 m2. Le Regioni con abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria, il Friuli Venezia Giulia e il Veneto dove la superficie media è superiore a 130 m2. Le abitazioni di dimensioni mediamente più ridotte, sotto 100 m2, si riscontrano in Valle d’Aosta e Liguria.
Di particolare interesse in questa edizione del Report l’analisi dettagliata riservata ad alcune grandi città. Per quanto riguarda Roma, ad esempio, il valore complessivo delle abitazioni è pari a circa 460 miliardi. La superficie media di un’abitazione ubicata nella capitale è 103 m2, con un valore medio di circa 323 mila euro (3.150 €/m2), superando i 740 mila euro nelle zone centrali più pregiate. Circa il 71% dello stock residenziale è impiegato come abitazione principale, il 14% delle abitazioni è data in locazione, e il 2,5% viene concesso in comodato ai familiari. Superano, invece, la quota del 19% gli immobili dati in locazione a Milano e Napoli, mentre è più bassa la percentuale di case utilizzate come abitazione principale (rispettivamente il 66,1% e il 58,9%). Per quanto riguarda Milano, invece, il valore complessivo delle abitazioni stimato per il 2016 è pari a circa 207,4 miliardi di euro, con una superficie media per abitazione di 88 m2 e un valore medio di 261 mila euro (2.960 €/m2). Infine, a Napoli si evidenzia un valore complessivo delle abitazioni di circa 104,5 miliardi di euro. La superficie media di un’abitazione è 102 m2 e il valore medio 239 mila euro (2.353 €/m2).
A questo punto la domanda è: chi sono i proprietari di casa?– Nel 2016, dei 40,9 milioni che hanno presentato la dichiarazione dei redditi, oltre 25,8 milioni (il 63,1% del totale dei contribuenti) sono risultati proprietari d’immobili o di quote immobiliari. I lavoratori dipendenti e i pensionati costituiscono l’82,5% dei proprietari di abitazioni (e relative pertinenze), mentre più della metà dei proprietari risiede al Nord (50,7%), il 23,1% al Centro e il 26,2% al Sud e nelle Isole. Le donne proprietarie di abitazioni sono circa 800 mila in meno degli uomini, ma in aumento rispetto al 2014. Il valore delle loro abitazioni è maggiore, nonostante il reddito imponibile sia nettamente inferiore a quello degli uomini. In crescita sono, invece, i proprietari di abitazioni senza figli a carico che rappresentano il 76,6% del totale. Infine i proprietari di abitazioni con età inferiore ai 35 anni rappresentano il 6% della popolazione, quelli con età superiore ai 65 anni sono il 38% mentre quelli con età compresa tra i 35 e i 65 anni sono il 56%.
Qual è invece l’identikit degli affituari? Complessivamente nel 2016, gli individui locatori di immobili risultano essere 4,3 milioni, in lieve diminuzione rispetto al 2014. Il canone annuo medio ammonta a circa 10,3 mila euro (da circa 9,7 mila euro del 2014). Il 42% dei locatori (circa 1,8 milioni) ha un’età compresa tra 51 e 70 anni; seguono i locatori con età compresa tra 31 e 50 anni e gli ultra settantenni (entrambe le categorie sono al 26%), mentre quelli con meno di 30 anni sono il 3% del totale.
Estremamente significativo, soprattutto per gli enti locali, il dato tributario rilevato dal Report Mef/Entrate. Dal 2016 il prelievo di natura patrimoniale sugli immobili si è ridotto di oltre 4,5 miliardi di euro a seguito dell’abolizione della Tasi sulle abitazioni principali non di lusso e di altre misure di alleggerimento del prelievo sugli immobili, mentre sono cresciuti gli interventi di ristrutturazione/riqualificazione energetica degli edifici. Non a caso, nel periodo 2007-2016 sono stati effettuati complessivamente 27,1 milioni di interventi per il recupero del patrimonio edilizio, per una spesa totale pari a 115,9 miliardi di euro circa e una spesa media per intervento di 4,3 mila euro. In particolare, nell’anno di imposta 2016, gli immobili per i quali sono stati dichiarati lavori di ristrutturazione sono risultati quasi 1,5 milioni, con un beneficio medio annuo (per immobile) di 465 euro. Inoltre, nel periodo 2013-2016 sono stati effettuati oltre 195mila interventi antisismici. L’ammontare totale di spesa per questa categoria di opere è pari a oltre 872 milioni di euro e la spesa media è di circa 4,4 mila euro. In particolare negli anni 2015-2016 gli immobili per i quali sono stati dichiarati interventi antisismici sono stati oltre 33mila, con un beneficio fiscale medio annuo (per immobile) di 522 euro.
